После введения санкций против России за агрессию в отношении Украины рынок недвижимости был одной из немногих составляющих, которые позволяли российской экономике удерживаться на плаву. Однако в последнее время и этот рынок переживает серьезный кризис.
Напомню, во время ковида продажи новостроек в России значительно сократились, и государство ввело дополнительные льготные программы по низким ипотечным ставкам, тем самым субсидируя покупки населения. Доля сделок по льготным ипотечным программам составляла порядка 25% -- проще говоря, 25% новостроек покупали по льготной ипотеке, а остальное люди покупали либо за свои деньги, либо брали кредиты по рыночным ставкам, которые тогда были около 8% годовых.
После устранения последствий ковида, постепенно рынок начал активизироваться, и к 2021 году наблюдался плавный рост продаж. Однако в 2022 году, когда началась полномасштабная война с Украиной, продажи новостроек резко упали. Правительство России осознало всю серьезность ситуации, так как строительный рынок с сопутствующими отраслями составляет порядка 10% ВВП. Потому в конце 2022 года в РФ существенно расширили льготные программы, доступ к которым получил более широкий круг населения. На то время было две крупных программы: льготная ипотека от 6% и семейная ипотека под 8% годовых. Население стало активно их оформлять и сначала получилось, что доля покупок по льготным программам увеличилась до 50% всех сделок.
Такая ситуация продолжалась в течение года, до ноября 2023 года, когда доля ипотек по этим программам дошла до 80%. То есть государство, по сути, поддерживало строительный рынок, субсидируя льготные ипотечные программы, поскольку на тот момент ключевая ставка Центробанка была около 12-14%. То есть рыночная ипотека стоила примерно на 1-2% дороже, около 15%, тогда как государство продолжало субсидировать льготные ставки ипотек и удерживать их на уровне 6-8%. Однако инфляция продолжала расти, и глава Цетробанка РФ Набиуллина заявила о необходимости повышения ключевой ставки. Ведь когда растет ключевая ставка, разница между рыночной и льготной ипотекой начала увеличиваться, что делало субсидии для государства все более затратными.
Для сравнения,когда ключевая ставка Центробанка была на уровне 10%, государство компенсировало лишь 2% при ставке по ипотеке в 8%. Но когда ключевая ставка стала 15%, льготная ипотека обходилась уже в 7%, что в 5 раз дороже для государства. Поэтому постепенно с Нового года Центробанк добился ужесточения условий — минимальный первоначальный взнос повысили до 20%, а затем до 25, 30%. В итоге самая массовая льготная ипотека под 6% годовых прекратила свое действие.
Это, в свою очередь, стало ощутимым ударом для рынка недвижимости. Параллельно с повышением ключевой ставки, Центробанк продолжал вводить ужесточения в монетарной политике, что значительно снизило доступность кредитов для ипотечных заемщиков. В частности, минимальный взнос по ипотеке увеличился с 10, а потом постепенно повышался до 20,30 и в итоге составлял до 50%. А это существенно отсекает число потенциальных покупателей, ведь далеко не у всех россиян есть возможность сразу внести половину стоимости недвижимости.
Фактически, Центробанк РФ явно начал проводить политику ужесточения еще год назад. Просто она не возымела эффекта по причине того, что в России продолжали вливать деньги в экономику. В результате получается смешнаяситуация,когда Центробанк и правительство действуют в противоположных направлениях. Ведь российский Минфин вливает деньги в экономику для покрытия расходов на оборону и поддержания социальных обязательств, что подстегивает инфляцию, а Центробанк, в свою очередь, реагирует повышением ставок, пытаясь охладить экономику. То есть сейчас Россия балансирует "на тоненькой", потому что в перспективе столь высокая ставка может уничтожить любую экономику.
Пока что этого не происходит, потому что российское правительство продолжает вливать необеспеченные деньги в экономику. Однако по данным на сентябрь текущего года кредитование физлиц уже начало серьезно снижаться, а кредитование юрлиц все еще продолжает рост. То есть несмотря на рост ставки, кредиты продолжают набирать. Причем делают это предприятия ВПК, которые рассчитывают, что в РФ не допустят их банкротства.
Как долго Россия сможет балансировать в таком режиме – вопрос открытый. При высоких ставках и текущей политике рано или поздно начнется каскадный эффект: невыплаты зарплат, задержки кредитных выплат, сокращение потребительских расходов, что приведет к падению спроса на товары и услуги.
То есть наступает определенный хаос, результатом которого может стать банковская паника, как это уже было в начале войны, когда россияне забирали вклады с банков. А в некоторых отраслях, как, например, угольная, металлургическая и строительная, уже начались проблемы. В частности, на фоне падения мировых цен на уголь, повышения тарифов на перевозки российскими железными дорогами, введения эмбарго на уголь в Европе, добыча угля, на которой сказываются высокие ключевые ставки, начала снижаться. И несмотря на то, что у РФ, в отличие от Украины, есть возможности для добычи угля открытым способом, у них огромное транспортное плечо для перевозок угля в Китай.
Кроме того, Китай диверсифицируется и не собирается попадать в жесткую зависимость от России. Цены на металл также начали снижаться по тем же причинам. А проседание строек еще больше усилит падение этой отрасли.
Возвращаясь к рынку недвижимости, то в случае, когда большое количество населения начинает понимать, что цены начинают снижаться, все больше людей начинают откладывать покупки. И в итоге на протяжении нескольких месяцев продажи недвижимости в РФ могут снизиться в два, три, а то и в четыре раза. Начнут падать продажи – начнет падать все: производство цемента, выпуск бетона, производство стальной арматуры, выпуск мебели, сантехники, электроприборов, техники, и т.д.
А если в России при этом еще и начнут включать "печатный станок", то либо цены могут пойти вверх, либо россиянам придется сидеть без денег. Тогда в РФ могут начаться стихийные бунты из-за невыплаты зарплаты. Тем более, что в истории России бывало и то, и другое.
Ведь военные расходы, безусловно, сильно влияют на экономику, так как на их поддержание уходит огромная доля бюджета. Со временем эти расходы становятся все менее оправданными, поскольку техника устаревает и требует значительных затрат на восстановление. В долгосрочной перспективе это приведет к тому, что ресурсы для продолжения войны будут исчерпаны, что может вынудить власти РФ искать пути для завершения конфликта.
Евгений Истребин, системный аналитик, специально для Главреда
Наши стандарты: Редакционная политика сайта Главред
Читать Главред в Telegram
Главред в Google News
