Стихийные бунты и падение экономики: чем обернется кризис рынка недвижимости РФ

14 ноября 2024, 19:10
403
Российская экономика балансирует на краю пропасти и рискует совершить свободное падение.
Строительство, Россия
Рынок недвижимости в России переживает серьезный кризис / Коллаж Главред, фото УНИАН

После введения санкций против России за агрессию в отношении Украины рынок недвижимости был одной из немногих составляющих, которые позволяли российской экономике удерживаться на плаву. Однако в последнее время и этот рынок переживает серьезный кризис.

Напомню, во время ковида продажи новостроек в России значительно сократились, и государство ввело дополнительные льготные программы по низким ипотечным ставкам, тем самым субсидируя покупки населения. Доля сделок по льготным ипотечным программам составляла порядка 25% -- проще говоря, 25% новостроек покупали по льготной ипотеке, а остальное люди покупали либо за свои деньги, либо брали кредиты по рыночным ставкам, которые тогда были около 8% годовых.

После устранения последствий ковида, постепенно рынок начал активизироваться, и к 2021 году наблюдался плавный рост продаж. Однако в 2022 году, когда началась полномасштабная война с Украиной, продажи новостроек резко упали. Правительство России осознало всю серьезность ситуации, так как строительный рынок с сопутствующими отраслями составляет порядка 10% ВВП. Потому в конце 2022 года в РФ существенно расширили льготные программы, доступ к которым получил более широкий круг населения. На то время было две крупных программы: льготная ипотека от 6% и семейная ипотека под 8% годовых. Население стало активно их оформлять и сначала получилось, что доля покупок по льготным программам увеличилась до 50% всех сделок.

видео дня

Такая ситуация продолжалась в течение года, до ноября 2023 года, когда доля ипотек по этим программам дошла до 80%. То есть государство, по сути, поддерживало строительный рынок, субсидируя льготные ипотечные программы, поскольку на тот момент ключевая ставка Центробанка была около 12-14%. То есть рыночная ипотека стоила примерно на 1-2% дороже, около 15%, тогда как государство продолжало субсидировать льготные ставки ипотек и удерживать их на уровне 6-8%. Однако инфляция продолжала расти, и глава Цетробанка РФ Набиуллина заявила о необходимости повышения ключевой ставки. Ведь когда растет ключевая ставка, разница между рыночной и льготной ипотекой начала увеличиваться, что делало субсидии для государства все более затратными.

Для сравнения,когда ключевая ставка Центробанка была на уровне 10%, государство компенсировало лишь 2% при ставке по ипотеке в 8%. Но когда ключевая ставка стала 15%, льготная ипотека обходилась уже в 7%, что в 5 раз дороже для государства. Поэтому постепенно с Нового года Центробанк добился ужесточения условий — минимальный первоначальный взнос повысили до 20%, а затем до 25, 30%. В итоге самая массовая льготная ипотека под 6% годовых прекратила свое действие.

Это, в свою очередь, стало ощутимым ударом для рынка недвижимости. Параллельно с повышением ключевой ставки, Центробанк продолжал вводить ужесточения в монетарной политике, что значительно снизило доступность кредитов для ипотечных заемщиков. В частности, минимальный взнос по ипотеке увеличился с 10, а потом постепенно повышался до 20,30 и в итоге составлял до 50%. А это существенно отсекает число потенциальных покупателей, ведь далеко не у всех россиян есть возможность сразу внести половину стоимости недвижимости.

Фактически, Центробанк РФ явно начал проводить политику ужесточения еще год назад. Просто она не возымела эффекта по причине того, что в России продолжали вливать деньги в экономику. В результате получается смешнаяситуация,когда Центробанк и правительство действуют в противоположных направлениях. Ведь российский Минфин вливает деньги в экономику для покрытия расходов на оборону и поддержания социальных обязательств, что подстегивает инфляцию, а Центробанк, в свою очередь, реагирует повышением ставок, пытаясь охладить экономику. То есть сейчас Россия балансирует "на тоненькой", потому что в перспективе столь высокая ставка может уничтожить любую экономику.

Пока что этого не происходит, потому что российское правительство продолжает вливать необеспеченные деньги в экономику. Однако по данным на сентябрь текущего года кредитование физлиц уже начало серьезно снижаться, а кредитование юрлиц все еще продолжает рост. То есть несмотря на рост ставки, кредиты продолжают набирать. Причем делают это предприятия ВПК, которые рассчитывают, что в РФ не допустят их банкротства.

Как долго Россия сможет балансировать в таком режиме – вопрос открытый. При высоких ставках и текущей политике рано или поздно начнется каскадный эффект: невыплаты зарплат, задержки кредитных выплат, сокращение потребительских расходов, что приведет к падению спроса на товары и услуги.

То есть наступает определенный хаос, результатом которого может стать банковская паника, как это уже было в начале войны, когда россияне забирали вклады с банков. А в некоторых отраслях, как, например, угольная, металлургическая и строительная, уже начались проблемы. В частности, на фоне падения мировых цен на уголь, повышения тарифов на перевозки российскими железными дорогами, введения эмбарго на уголь в Европе, добыча угля, на которой сказываются высокие ключевые ставки, начала снижаться. И несмотря на то, что у РФ, в отличие от Украины, есть возможности для добычи угля открытым способом, у них огромное транспортное плечо для перевозок угля в Китай.

Кроме того, Китай диверсифицируется и не собирается попадать в жесткую зависимость от России. Цены на металл также начали снижаться по тем же причинам. А проседание строек еще больше усилит падение этой отрасли.

Возвращаясь к рынку недвижимости, то в случае, когда большое количество населения начинает понимать, что цены начинают снижаться, все больше людей начинают откладывать покупки. И в итоге на протяжении нескольких месяцев продажи недвижимости в РФ могут снизиться в два, три, а то и в четыре раза. Начнут падать продажи – начнет падать все: производство цемента, выпуск бетона, производство стальной арматуры, выпуск мебели, сантехники, электроприборов, техники, и т.д.

А если в России при этом еще и начнут включать "печатный станок", то либо цены могут пойти вверх, либо россиянам придется сидеть без денег. Тогда в РФ могут начаться стихийные бунты из-за невыплаты зарплаты. Тем более, что в истории России бывало и то, и другое.

Ведь военные расходы, безусловно, сильно влияют на экономику, так как на их поддержание уходит огромная доля бюджета. Со временем эти расходы становятся все менее оправданными, поскольку техника устаревает и требует значительных затрат на восстановление. В долгосрочной перспективе это приведет к тому, что ресурсы для продолжения войны будут исчерпаны, что может вынудить власти РФ искать пути для завершения конфликта.

Евгений Истребин, системный аналитик, специально для Главреда

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.

Наши стандарты: Редакционная политика сайта Главред

Реклама
Новости партнеров
Реклама

Последние новости

Реклама
Реклама
Реклама
Мы используем cookies
Принять